Cómo impactará en la ciudad
La semana pasada el Concejo Deliberante de Mendiolaza aprobó por unanimidad la ordenanza vinculada a la segunda etapa de El Terrón, un desarrollo inmobiliario que prevé alrededor de 392 nuevos lotes y que reabre el debate sobre el crecimiento urbano, la infraestructura y el impacto ambiental en la ciudad.
Aunque la discusión política y ambiental alrededor del emprendimiento lleva más de una década, el tratamiento legislativo reciente estuvo centrado en determinar si correspondía o no la intervención del Concejo Deliberante, dado que el proyecto ya contaba con autorizaciones provinciales y municipales previas.
La nueva etapa se integrará a la urbanización ya existente y sumará nuevos accesos, infraestructura de servicios y áreas recreativas. Según explicó el desarrollista Ezequiel Tagle, el proyecto original contemplaba unos 1400 lotes, pero fue reducido progresivamente por exigencias ambientales y cambios en el diseño. Actualmente, entre ambas etapas, el emprendimiento rondará los 850 lotes.
Cómo serán los accesos
Uno de los puntos que más inquietud genera entre vecinos de Mendiolaza, especialmente de barrios como Los Cigarrales y El Talar, es el impacto vial que tendrá el nuevo sector.
De acuerdo a lo informado por Tagle, el principal ingreso a la segunda etapa será por el futuro Camino San José, conectado a la E-53. El acceso actual por barrio Los Cigarrales, que motivó incansables reclamos de los vecinos, continuará existiendo, aunque perdería protagonismo una vez habilitado el nuevo camino.
Según sostuvo el desarrollista, el objetivo es desviar por Camino San José la mayor parte del tránsito vinculado a la obra y al abastecimiento del barrio.
“Actualmente ingresan alrededor de mil proveedores por día y la mayoría vienen desde Córdoba. La idea es que el 80 o 90% de ese flujo entre por San José”, afirmó.
También señaló que existe la posibilidad futura de habilitar un acceso desde El Talar, que no está definido pero que si fue incorporado formalmente al proyecto, para el acceso de “empleadas domésticas o los adolescentes no que van a estudiar, que necesitan manejarse en ómnibus”.
Las obras ya fueron habilitadas y, según confirmó Tagle, el ingreso de maquinaria y camiones para la ejecución de la segunda etapa se realizará directamente por Camino San José, buscando reducir el impacto sobre Los Cigarrales y la zona del kilómetro 16.
Agua, energía y efluentes
Agua potable y agua de riego
La Administración Provincial de Recursos Hídricos (APRHI) otorgó en julio de 2023 la factibilidad hídrica para la segunda etapa, con una dotación equivalente a 566 metros cúbicos diarios.
Según explicó Tagle, el emprendimiento utilizará un sistema dual: agua potable proveniente del acueducto regional y agua subterránea para riego y llenado de piletas.
“El mayor consumo de una vivienda no está en cocina o baño, sino en riego y piscinas. Para eso usamos agua de perforaciones”, indicó.
El desarrollista aseguró además que el emprendimiento participó junto a la Cooperativa y el municipio en obras destinadas a mejorar el abastecimiento del oeste de Mendiolaza, incluyendo Barrio Centro, Q2 y Valle del Sol.
En paralelo, señaló que actualmente sectores de El Talar se abastecen mediante una cisterna ubicada en El Terrón y adelantó que la segunda etapa incluirá la construcción de una nueva cisterna para reforzar el sistema general de la ciudad.
Energía eléctrica y gas
La factibilidad eléctrica fue otorgada por EPEC en 2021.
Tagle sostuvo que la infraestructura necesaria ya había sido prevista durante la primera etapa y que el emprendimiento financió obras vinculadas a celdas eléctricas y repotenciación de líneas.
“La energía va a provenir de la estación transformadora de Mendiolaza y ya están ejecutadas las obras necesarias para abastecer también la segunda etapa”, afirmó.
En relación al gas natural, ECOGAS aprobó en 2019 la propuesta de traza para la provisión del servicio.
Efluentes y biodigestores
El manejo de efluentes es otro de los temas sensibles para vecinos de El Talar, debido a la pendiente natural del terreno.
La APRHI aprobó en 2021 el vertido de efluentes cloacales y el manejo de escurrimientos pluviales.
Según explicó Tagle, la segunda etapa no contará con una red cloacal tradicional sino con sistemas individuales de biodigestores y sangrías, similares a los utilizados en la primera etapa.
El desarrollista aseguró que cada lote deberá incorporar biodigestores para realizar el tratamiento previo de los líquidos antes de su infiltración en el suelo.
La autorización ambiental
Como informásemos oportunamente, la audiencia pública ambiental para la segunda etapa de El Terrón fue convocada inicialmente para el 13 de noviembre de 2023, aunque finalmente se realizó el 29 de noviembre de ese año.
En la documentación presentada ante la Secretaría de Ambiente ya figuraban las factibilidades otorgadas por distintos organismos provinciales y municipales, incluyendo agua, energía, gas, residuos sólidos y no inundabilidad.
También se incorporaron estudios de impacto ambiental, planes de reforestación, conservación de bosque y propuestas de mitigación ambiental.
Durante el proceso, organizaciones como Mendiolaza Viva y Foro Ambiental Córdoba solicitaron la suspensión de la audiencia pública.
Las objeciones se concentraron en dos ejes principales.
Por un lado, cuestionaron la falta de documentación municipal vinculada a la aprobación urbanística del proyecto. Por otro, plantearon dudas sobre el abastecimiento hídrico y la referencia a un supuesto “Acueducto Sierras Chicas” que, según señalaron, no existiría formalmente.
Finalmente, la audiencia pública se realizó y la licencia ambiental fue otorgada en noviembre de 2025.
Tagle reconoció que el proyecto debió modificarse reiteradamente por exigencias ambientales.
“Se agregaron nuevos espacios sin intervenir y eso nos llevó a reducir la densidad y hacer lotes más grandes”, afirmó.
Según detalló, el emprendimiento conservará más de 100 hectáreas de espacios verdes y unas 27 hectáreas estarán destinadas específicamente a áreas recreativas y deportivas.
El debate en el Concejo Deliberante
Antes de la aprobación definitiva, el expediente fue tratado en dos comisiones del Concejo Deliberante.
De la primera participaron el asesor letrado municipal, César Tillard, la directora de Ambiente Mariángeles Cerutti, y la directora de Obras Privadas, Dolores Uchima.
Uno de los principales planteos de los concejales estuvo relacionado con la necesidad de que el Concejo se expidiese, dado que ya, en diferentes instancias, lo habían hecho el Ejecutivo y otros organismos.
Durante su exposición, Tillard reconstruyó el recorrido histórico del proyecto y explicó que el desarrollo original había sido presentado en 2010 como un proyecto preliminar para unos 1400 lotes. Según indicó, el emprendimiento fue modificándose con el paso de los años a partir de las exigencias de la autoridad ambiental provincial, reduciendo la cantidad de lotes y aumentando las áreas de reserva de bosque y espacios verdes.
El asesor letrado sostuvo que el municipio había otorgado inicialmente la factibilidad al proyecto preliminar y luego avanzó la visación provisoria de la primera etapa. En ese marco, explicó que lo que quedaba pendiente era la visación correspondiente a la segunda etapa.
Tillard también detalló que, entre la aprobación de la primera etapa y el tratamiento actual, se produjo una modificación en la normativa urbanística municipal. Según explicó, anteriormente el Concejo Deliberante intervenía al momento de la visación provisoria, pero luego esa participación se trasladó a la instancia de aprobación del proyecto preliminar.
“Si nos atenemos estrictamente a la norma vigente, esta segunda etapa, al formar parte de un proyecto preliminar ya aprobado, podría no requerir nuevamente el paso por el Concejo”, señaló.
Sin embargo, explicó que dentro del Departamento Ejecutivo se consideró que correspondía igualmente remitir el expediente al cuerpo legislativo, ya que la segunda etapa nunca había tenido un tratamiento específico en el Concejo Deliberante.
“Entiendo que respetando lo que puede ser el espíritu del legislador cuando estableció este cambio, debiera venir acá”, afirmó.
En su intervención, Tillard también subrayó que gran parte del proceso de control ambiental y técnico corresponde a organismos provinciales y no al municipio. Por eso, explicó que el expediente permaneció durante años bajo evaluación de distintas áreas de la Provincia antes de regresar a la órbita municipal.
“Se cumplió con respecto a la primera etapa, pasó por acá y salió; se cumplió con la segunda etapa, pasó todas las etapas de la Provincia y ahora vuelve”, sostuvo.
Finalmente, el asesor letrado planteó que existían dos alternativas posibles: que el Concejo entendiera que no era necesaria su intervención y dejara firme únicamente el decreto del Ejecutivo, o bien que ratificara formalmente lo actuado, tal como finalmente ocurrió.
En la segunda comisión, el presidente del Concejo Deliberante, Alejandro Medrano, preguntó expresamente a la directora de Ambiente, si el desarrollo había cumplido todos los requisitos provinciales y municipales.
“Sí, los requisitos administrativos están cumplimentados”, respondió Cerutti, quien agregó que el municipio se encontraba ejecutando los condicionamientos operativos establecidos en las distintas resoluciones.
Finalmente, la semana pasada, el Concejo aprobó la ordenanza por unanimidad de los presentes.
En los fundamentos, el cuerpo sostuvo que el Departamento Ejecutivo ya había actuado “en ejercicio de sus atribuciones legales” y que la intervención legislativa se limitaba a ratificar facultades ya previstas en la ordenanza 987/2022.
Además, los concejales solicitaron al Ejecutivo mantener informado al cuerpo sobre la aplicación de la ordenanza de Plusvalía Urbana, ya que este sería el primer desarrollo alcanzado por esa normativa.
