La SAS reclama expensas a quienes no son socios
La disputa de los vecinos de Sierra Nueva con la Sociedad por Acciones Simplificada (SAS) que opera en el barrio sumó un nuevo capítulo judicial. Según explicó el abogado Daniel Castro, quien representa a alguno de los demandados, la SAS que se atribuye funciones de administración reclama judicialmente el pago de las denominadas expensas incluso a propietarios que nunca suscribieron documentación, no solicitaron servicios ni forman parte de la sociedad.
Mientras la SAS argumenta en su demanda que el barrio es un conjunto inmobiliario, Castro sostiene que Sierra Nueva es un barrio abierto, donde cada lote tiene una matrícula y una escritura independiente y que no existe un patrimonio común que permita imponer a todos los propietarios una obligación de contribuir al sostenimiento de determinados servicios.
“Estamos hablando de una urbanización abierta, en la cual hay una actuación de una SAS que se arroja funciones de administración desconociendo la base normativa que es una ordenanza, desde la génesis del barrio, como un barrio abierto”, explicó el abogado.
Qué es un conjunto inmobiliario
El Código Civil que entró en vigencia en 2015 denomina conjuntos inmobiliarios a “los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga”. Entre sus elementos principales se cuentan las Partes comunes, que son las calles internas, accesos, áreas deportivas y espacios verdes que pertenecen a todos por igual y no se pueden dividir y las Partes privativas, que son los lotes o unidades de uso exclusivo de cada dueño.
Para que un barrio privado preexistente complete su adecuación legal y se convierta formalmente en un conjunto inmobiliario (bajo la figura de Propiedad Horizontal Especial), debe realizar un trámite mixto que involucra pasos técnicos, notariales y administrativos.
En Mendiolaza, por ejemplo, El Terrón terminó su conversión de barrio cerrado a conjunto inmobiliario en 2022.
La conversión de un barrio público, aún de uno con control de acceso como Sierra Nueva, no está contemplada dentro de la ley.
La discusión por las expensas
Según Castro, el conflicto se origina en que la SAS habría asumido funciones que corresponden al ámbito estatal, al mismo tiempo que pretende cobrar a los vecinos por gastos que la propia sociedad determina.
El abogado señaló que existe una duplicidad de servicios porque el municipio continúa prestando servicios públicos a través de las tasas y contribuciones municipales, mientras la SAS pretende percibir adicionalmente un pago de los propietarios.
“Por un lado la municipalidad brinda los servicios, bien o mal, pero los brinda a través de los tributos que cobra y, a su vez, esta SAS pretende cobrarle a los vecinos una expensa”, sostuvo.
Para Castro, la diferencia fundamental está en el carácter público de Sierra Nueva. De acuerdo con su interpretación, los aportes que los vecinos quieran realizar para determinadas prestaciones pueden existir, pero deben ser voluntarios y no impuestos de manera coactiva.
Además agrega que la SAS “no hace una mantención real del barrio, porque si se necesita pasar las máquinas viales, no son de las SAS. Cuando hay un problema viene la municipalidad y pasa sus propias máquinas”.
Demanda a quienes nunca fueron socios
La cuestión adquirió una nueva dimensión con el inicio de demandas judiciales para reclamar el pago de las expensas. Castro explicó que existen casos de propietarios que sí habían suscripto documentación con la SAS, pero también otros que nunca tuvieron ningún vínculo con la sociedad.
“Yo estoy defendiendo a dos vecinos que no tienen nada que ver con las SAS, que no han suscrito ninguna documentación, que no han solicitado ningún servicio”.
Para esos propietarios, el planteo de la defensa es directo: si nunca formaron parte de la sociedad ni contrataron sus prestaciones, no existiría un vínculo que permita reclamarles judicialmente el pago de los gastos determinados por la SAS.
Castro consideró que, desde esa perspectiva, “uno aplica la lógica y dice: ‘Si yo no tengo ningún tipo de vinculación, no me sirvo de ninguna situación de esta sociedad’, uno espera que esas demandas sean rechazadas”.
Castro indicó que actualmente participa en tres procesos judiciales vinculados con el conflicto. Uno corresponde a una persona que había formado parte de la SAS y los otros dos a propietarios que, según explicó, nunca suscribieron ningún convenio.
El abogado aclaró que desconoce cuántos vecinos que no son socios fueron intimados en total, por lo que no aportó una cifra global.
Sí precisó que las dos demandas que actualmente defiende y que corresponden a personas ajenas a la SAS rondan los 3 millones de pesos cada una.
“Uno empieza a sumar todas estas cuestiones y para las personas termina siendo una incomodidad importante”, señaló.
Además del monto reclamado, Castro remarcó que afrontar una demanda implica contratar abogados y asumir otros gastos, algo que puede resultar especialmente difícil para vecinos que no cuentan con los recursos necesarios.
El argumento del patrimonio común
Uno de los principales fundamentos de la defensa de los vecinos es que en Sierra Nueva no existiría un patrimonio común que permita establecer una obligación general de mantenimiento.
Castro explicó que en un consorcio o en un conjunto inmobiliario existen bienes que pertenecen a todos los propietarios, como un ascensor, un palier, un salón de usos múltiples o una cancha. Sobre esos bienes existe una indivisión forzosa y los propietarios están obligados a contribuir a su conservación.
“Todos tenemos una partecita, somos dueños de algo chiquito, porcentual y debemos contribuir a esa manutención, lo que no se da en esta situación”, explicó.
En Sierra Nueva, sostuvo, cada propietario tiene su lote individualizado y registrado. Las calles, espacios verdes y otros sectores públicos no conforman un patrimonio común perteneciente a los vecinos.
“Cada vecino tiene una escritura y ese derecho real está sentado en el registro de la propiedad como algo único”, remarcó.
Las notificaciones judiciales en el ingreso al barrio
El abogado también cuestionó la modalidad mediante la cual, según explicó, se han realizado algunas notificaciones de las demandas.
Castro señaló que determinadas notificaciones fueron realizadas en el acceso a Sierra Nueva, donde se encuentra personal de seguridad contratado por la SAS.
“Cuando la SAS ha iniciado algunos juicios ha hecho notificar en el acceso, con lo cual los vecinos dependen de que alguien contratado por la misma SAS les entregue las demandas”, afirmó.
Para el abogado, esto genera un problema porque una persona que no recibe correctamente una notificación puede quedar imposibilitada de ejercer adecuadamente su defensa.
“Todos tenemos derecho de demandar, pero tenemos un derecho mucho más importante que es el de ejercer el derecho de defensa”, sostuvo.
Castro explicó que existen mecanismos procesales para cuestionar una notificación defectuosa, pero consideró que la modalidad utilizada agrega una complicación al conflicto.
La postura del municipio
Tanto durante la gestión anterior como durante la actual, el municipio de Mendiolaza ha sostenido una postura basada en la voluntariedad de los aportes y en que ninguna sociedad está habilitada para cobrar compulsivamente expensas en Sierra Nueva.
En julio del año pasado la intendenta Arning volvió a pronunciarse sobre las características del barrio, sobre las funciones de la SAS y sobre el cobro a los vecinos.
“No corresponde establecer barreras, restricciones de acceso ni controles que limiten el uso de los espacios públicos. Toda medida de control, en caso de adoptarse, debe ser estrictamente voluntaria, no coactiva y sin afectar los derechos de vecinos no adherentes. En relación con la figura de “Barrio Abierto con Control de Acceso”, introducida por la Ordenanza N.° 900/2021, se informa que la misma no encuentra respaldo en el Código de Edificación vigente ni en la legislación superior aplicable. Por tanto, esta categoría carece de efectos jurídicos vinculantes y puede dar lugar a interpretaciones erróneas o abusivas”.
También “se aclara que ninguna Sociedad por Acciones Simplificada (SAS) cuenta con reconocimiento oficial por parte del Municipio para ejercer funciones de administración barrial, control de ingresos ni percepción de aportes obligatorios. Toda asociación vecinal debe regirse por el principio de voluntariedad y actuar dentro del marco legal establecido”.
Qué podría ocurrir si la Justicia rechaza el cobro
Por ahora, el conflicto no tiene una definición judicial general. Castro remarcó que se trata de procesos civiles en los que se busca determinar si la SAS tiene facultades para reclamar compulsivamente los pagos que denomina expensas.
“Hoy no hay una sentencia sobre todo esto”, aclaró.
El abogado señaló que, si la Justicia determina que los cobros no correspondían, los vecinos podrían posteriormente evaluar la existencia de daños derivados de las acciones iniciadas.
Entre las consecuencias mencionó la necesidad de contratar profesionales, afrontar honorarios y, en algunos casos, soportar embargos sobre las propiedades.
“No sería descabellado pensar que hay daños a futuro a resarcir”, sostuvo, aunque aclaró que cualquier reclamo de esa naturaleza deberá analizarse a partir de lo que resuelvan los tribunales en cada proceso.
