El Concejo debate el Ordenamiento Territorial
El Concejo Deliberante iniciará mañana a las 8:30 el análisis en comsión del proyecto de Ordenamiento Territorial, enviado por el Departamento Ejecutivo de Mendiolaza (DEM), que busca definir cómo debería crecer y organizarse la ciudad durante los próximos años, con el año 2040 como horizonte.
El documento propone un cambio de enfoque: en lugar de continuar extendiendo la ciudad sobre nuevos terrenos, busca aprovechar mejor los espacios que ya están urbanizados, fortalecer las áreas centrales, mejorar las conexiones entre barrios, proteger el ambiente y concentrar determinados usos y actividades en corredores estratégicos.
La propuesta define como imagen de futuro una “Mendiolaza, corazón de Sierras Chicas”: una ciudad residencial, con servicios de escala regional, buena conectividad, actividad gastronómica y cultural, pero que conserve su carácter verde y su paisaje serrano.
El proyecto de ordenanza instruye al Ejecutivo a elaborar y remitir al Concejo Deliberante, dentro del plazo de 90 días corridos, el proyecto de Código de Urbanismo, Edificación y Uso del Suelo que materialice los lineamientos del Plan. Será en el nuevo Código donde quedarán plasmados los cambios fundamentales como el cambio de la altura máxima para edificar, la autorización de viviendas colectivas, o la zonificación del suelo.
También aclara que eI Plan reviste carácter dinámico y que el DEM promoverá la continuidad de las instancias de participación ciudadana y elevará al Concejo las revisiones y actualizaciones que resulten necesarias, con una periodicidad no mayor a seis años.
Finalmente, el documento aclara que se ocupa “específicamente de la dimensión física-territorial, lo cual no excluye la existencia de objetivos, estrategias, políticas, programas y proyectos de otra naturaleza, pero indispensables para la realización integral del Plan”. Así, muchas de las inquietudes planteadas por los vecinos en los encuentros a los que fueron convocados para la elaboración del Plan, quedan sin respuesta.
Diagnósticos y propuestas
- Una ciudad que creció más rápido que su infraestructura.
Uno de los principales diagnósticos del documento es que Mendiolaza tuvo una transformación urbana muy importante en las últimas décadas. La población pasó de 1.181 habitantes en 1980 a 14.688 en 2022, mientras que la superficie construida creció más de diez veces. El propio diagnóstico señala que Mendiolaza entró posteriormente en una etapa de consolidación y densificación moderada.
¿Qué propone el plan? Priorizar el crecimiento dentro de la ciudad existente. Desarrollar terrenos que actualmente están baldíos o subutilizados como alternativa a continuar extendiendo la mancha urbana. En esos sectores se plantea permitir una mayor diversidad de usos —viviendas, comercios, gastronomía, oficinas, actividades culturales y recreativas— y una densidad mayor, pero controlada. Para determinados corredores (N-S) se mencionan alturas de entre 12 y 15 metros como máximo. La idea es concentrar el crecimiento y determinados niveles de densidad en lugares estratégicos, manteniendo el carácter residencial de otros sectores. El plan también plantea que las parcelas vacantes dentro de urbanizaciones existentes tengan prioridad frente a nuevas extensiones, y contempla la posibilidad de desarrollar sectores de densidad media en lugares donde exista infraestructura suficiente.
- Una ciudad con varios centros, pero sin una centralidad fuerte
El diagnóstico identifica cuatro grandes sectores: el centro histórico alrededor de San José de Calasanz; un área peri central sobre la Ruta Intermunicipal y avenida Oscar Cruzado; las urbanizaciones hacia las sierras; y las urbanizaciones hacia la llanura, organizadas principalmente alrededor de Martín Tissera. El problema, según el documento, es que estos sectores no terminan de conformar una estructura urbana integrada. El centro histórico tiene una identidad reconocible, pero presenta cierta debilidad como unidad urbana, mientras que buena parte de los comercios y servicios se distribuye linealmente sobre los corredores.
¿Qué propone el plan? Fortalecer el centro histórico y ampliar su área de influencia a través de una “doble estructura de centralidad lineal”: la avenida San José de Calasanz y la Ruta Intermunicipal, avenida Oscar Cruzado. La propuesta es que estos dos corredores funcionen como un eje estructurante donde puedan concentrarse usos mixtos, equipamientos y espacios de encuentro. El objetivo es generar una centralidad más fuerte y reconocible para toda la ciudad.
También se plantea consolidar la E-53 como corredor metropolitano, con usos de escala regional como logística, comercio y servicios, pero incorporando una franja de transición que permita compatibilizar esas actividades con el resto de la ciudad. El modelo también propone desarrollar residencialmente sectores ubicados al norte y al sur de El Talar, aunque bajo determinadas condiciones ambientales y de conectividad. El desarrollo residencial de esas áreas deberá respetar la topografía, los escurrimientos superficiales y la capacidad de infiltración del suelo. Además, los nuevos barrios deberán conectarse con el tejido existente mediante calles y recorridos peatonales norte-sur. La intención es evitar que las nuevas urbanizaciones funcionen como piezas aisladas y desconectadas del resto de Mendiolaza.
- Una ciudad demasiado dependiente del auto
Mendiolaza tiene una estructura vial limitada y organizada principalmente alrededor de dos grandes ejes. El eje norte-sur está conformado por San José de Calasanz y Oscar Cruzado y conecta a Mendiolaza con otras localidades de Sierras Chicas. El eje este-oeste está encabezado por Martín Tissera y conecta la E-53 con el centro histórico. El problema es que faltan conexiones transversales, especialmente hacia las áreas todavía vacantes al norte y al sur. La concentración de servicios y comercios sobre estos corredores genera una fuerte dependencia del automóvil, mientras que las condiciones para circular a pie son precarias.
¿Qué propone el plan? En sentido este-oeste se proyectan nuevos ejes que funcionen como alternativas a la Av. Tissera, actualmente sobrecargada. Esas nuevas vías deberían permitir recorridos continuos y seguros y contemplar también la circulación peatonal y en bicicleta. En sentido norte-sur se propone abrir nuevas calles y mejorar las existentes para generar más alternativas de circulación y conectar sectores que hoy se encuentran desconectados. También se prevé resolver los puntos donde estas nuevas vías locales se encuentren con las rutas y corredores metropolitanos. El modelo incorpora además la movilidad sostenible como criterio: favorecer el transporte público y darle mayor prioridad a caminar y andar en bicicleta. También señala que la movilidad y el transporte deberán ser estudiados específicamente.
- Una ciudad donde los servicios no acompañaron el crecimiento
En el caso del agua potable, el plan advierte que la disponibilidad actual no alcanza para cubrir la demanda durante los picos de consumo del verano. La situación se vuelve más compleja porque existen diferencias entre los cupos comprometidos y el caudal efectivamente disponible. La situación cloacal también es presentada como una de las principales cuestiones pendientes. Existe una pequeña zona con red construida, pero aún no. El Plan Director provincial prevé alcanzar una cobertura del 55% en 2030 y del 80% en 2040.
¿Qué propone el plan? Para el agua, propone incorporar nuevas fuentes, ampliar las existentes, aumentar la capacidad de producción, mejorar el sistema regional de abastecimiento y realizar nuevas obras de conducción y almacenamiento. También señala el desarrollo de un Plan Estratégico junto con COOPUM, Unquillo y la Provincia para buscar nuevas fuentes. En materia de saneamiento, el plan toma como referencia la expansión prevista de la red cloacal y plantea como objetivo que el crecimiento urbano esté acompañado por servicios esenciales asegurados, especialmente agua y saneamiento. La misma lógica se aplica a otras infraestructuras. El documento registra el avance de las obras de pavimento, gas e iluminación y plantea que las obras que todavía faltan deberán ejecutarse en relación con el Plan de Ordenamiento Territorial y el Plan Director.
- Una ciudad con pocos equipamientos para su población
El diagnóstico también marca un déficit importante de equipamientos urbanos y espacios públicos. La población creció, pero la infraestructura educativa, sanitaria y comunitaria no lo hizo al mismo ritmo. Por eso, buena parte de los vecinos utiliza servicios de Unquillo, Villa Allende y Córdoba.
¿Qué propone el plan? Reforzar las centralidades existentes con nuevos equipamientos y espacios de encuentro. Una de las principales propuestas es crear un “Corredor Parque Urbano” integrando el arroyo Saldán como eje. Se trataría de un espacio público continuo, con funciones ambientales, paisajísticas y urbanas, capaz de convertirse en una centralidad extendida. La idea es que el arroyo funcione simultáneamente como corredor ambiental, espacio público y elemento de identidad urbana. Este parque fue formulado originalmente por el Instituto de Planificación del Área Metropolitana de Córdoba como una gran infraestructura verde que se extendería de manera continua desde Río Ceballos hasta Córdoba. El plan también propone que los nuevos desarrollos sobre terrenos vacantes incorporen una combinación de usos y no sean exclusivamente residenciales. De esa manera, se busca que una parte de las actividades cotidianas pueda resolverse dentro de la propia ciudad.
- El desafío ambiental: crecer sin avanzar sobre las sierras
Mendiolaza conserva sectores de bosque nativo, pero el crecimiento urbano avanzó durante las últimas décadas sobre esos ambientes. La pérdida de vegetación en sectores con pendiente aumenta la erosión y reduce la capacidad del suelo para absorber agua. El documento considera al soporte natural no solamente como un valor paisajístico, sino como una infraestructura que cumple funciones hídricas, ambientales y de conservación de la biodiversidad.
¿Qué propone el plan? Identificar y proteger los sectores de bosque nativo que todavía quedan dentro del ejido, con áreas de conservación estricta y franjas de amortiguación. También propone establecer límites precisos para la urbanización de los faldeos serranos, de manera de preservar sus condiciones ecológicas, hídricas y paisajísticas. Una de las propuestas más importantes es crear una red de corredores de biodiversidad. El arroyo Saldán tendría un papel central como eje de esa red, acompañado por parques lineales y senderos de interpretación ambiental. El acceso público estaría permitido, pero de manera controlada. A esto se suma una red continua de espacios públicos abiertos, conectada con esos corredores ambientales y pensada para facilitar el acceso peatonal y el uso cotidiano de los vecinos.
Quiénes lo hicieron
El trabajo fue elaborado con el asesoramiento del Estudio Estrategias (Córdoba), integrado por el Mg. Arq. Marcelo Corti, el Dr. Arq. Fernando Díaz Terreno, el Mg. Ab. Hernán Petrelli, el Arq. Nazario Páez Ferreyra y el Mg. Lic. Geog. Juan M. Echecolanea; y del Estudio Urbanista Oficina de Innovación Urbana (Buenos Aires), integrado por el arquitecto y urbanista Álvaro García Resta, el economista, urbanista y consultor de transporte Ignacio Lafuente y el ingeniero industrial y magíster en finanzas Alejo Ciliberto.
El proyecto también contó con la participación del equipo municipal y la colaboración externa de dos ex concejales: la ingeniera geóloga Lucía Roselli y la ingeniera civil María Dolores Aramburu.
