Buscan cobrar por el aumento del valor del suelo
El Ejecutivo envió al Concejo un proyecto que crea la Plusvalía Urbana en Mendiolaza. Según la iniciativa, quienes se vean beneficiados con obras públicas o cambios en las normas urbanas deberán pagar a la Municipalidad un porcentaje entre el 30% y el 60% del aumento que tenga la tasación de sus propiedades. El proyecto no precisa cómo se realizará la tasación, ni qué porcentajes corresponderán en cada caso. Tampoco diferencia cómo sería la aplicación en casos de viviendas o en el de las grandes extensiones, que todavía son catastralmente consideradas zona rural, que existen en nuestra ciudad. Todas las decisiones se concentrarían en el Departamento Ejecutivo.
Contribuciones especiales por aumento del valor inmobiliario
Ingresó esta semana al Concejo Deliberante un proyecto de ordenanza que propone la creación de un nuevo régimen tributario para capturar parte del incremento del valor del suelo producido por acciones del Estado, como obras públicas o modificaciones normativas. La iniciativa, denominada “Régimen de Captura de Plusvalía Urbana”, apunta a establecer un mecanismo que permita al municipio recaudar por el incremento del valor del suelo originado por acciones públicas.
La Ley Orgánica municipal 8102 es mencionada como uno de los fundamentos que avalan el proyecto y si bien esta ley no utiliza el término «plusvalía urbana», sí permite a los municipios crear contribuciones especiales que gravan el incremento del valor de la propiedad urbana, lo que puede considerarse como un equivalente funcional a la plusvalía. Los municipios pueden establecer sus propias ordenanzas fiscales para regular la aplicación de estas contribuciones especiales, dentro del marco de la misma ley 8102.
Qué es la plusvalía y en qué casos se aplicaría
El texto considera que la plusvalía urbana representa un beneficio económico no derivado de inversiones privadas, sino de decisiones colectivas que impactan en la valorización inmobiliaria.
Según los fundamentos del proyecto, el objetivo de la captura de Plusvalía Urbana en Mendiolaza es “recuperar parte del incremento del valor” y destinar los fondos a “ampliación de infraestructura básica, mejoramiento de espacio público, adquisición de suelo para políticas habitacionales, y proyectos de mitigación del cambio climático”.
Entre los hechos que generarían el nuevo tributo se mencionan los cambios normativos que habiliten mayor edificabilidad, la autorización de urbanizaciones especiales como barrios cerrados o clubes de campo, la realización de obras públicas, equipamiento urbano, y la aprobación de loteos o subdivisiones en zonas urbanas o de expansión.
Alícuota entre el 30 y 60%
La base imponible se determinará mediante la diferencia entre el valor del suelo antes y después de la intervención pública, conforme tasación técnica que contemple criterios de mercado, sobre la que se aplicará una alícuota de entre el 30% y el 60%.
Sobre la forma de cálculo del incremento del valor de la propiedad sólo se enuncia que será realizado mediante «tasación técnica que
contemple criterios de mercado», y que el valor definitivo deberá ser aprobado por resolución de la Secretaría de Obras o la Dirección de Planeamiento Urbano.
El contribuyente tendrá un plazo de 10 días hábiles para impugnar a partir del momento en que se le notifique el monto a abonar.
Según el articulado, el impuesto será exigible como condición para aprobar proyectos urbanísticos, emitir certificados de final de obra o registrar la titularidad dominial. Los contribuyentes deberán ser notificados del monto a abonar, con el detalle del cálculo y la posibilidad de impugnar el valor dentro de los diez días hábiles posteriores.
Recaudar para obra pública
Lo recaudado por Plusvalía Urbana en Mendiolaza eserá asignado a un Fondo Municipal de Equidad Urbana y Ambiental, con destino exclusivo a ampliación de infraestructura básica, mejoramiento del espacio público, adquisición de suelo para políticas habitacionales y proyectos vinculados a la mitigación del cambio climático.
El proyecto establece que la autoridad de aplicación será el Departamento Ejecutivo Municipal, a través de la Dirección de Planeamiento Urbano y la Secretaría de Economía, con participación de la Dirección de Ambiente. En caso de ser aprobada, el Ejecutivo contará con un plazo de 90 días corridos para reglamentar la ordenanza.
Como antecedentes, el anexo del proyecto menciona ordenanzas similares aplicadas en ciudades como Bogotá, São Paulo y Trenque Lauquen, y destaca que el diseño propuesto asegura transparencia, derecho a defensa y destino específico de los fondos. También remarca que la ordenanza se encuentra amparada por la función social de la propiedad y la autonomía municipal, en el marco de la legislación provincial y nacional.
