Una ordenanza más detallada y con un gravamen menor
El bloque de concejales oficialistas elaboró un nuevo proyecto de Plusvalía en Mendiolaza que profundiza y detalla la propuesta enviada por el Ejecutivo. El objetivo es que el municipio pueda participar de la revalorización inmobiliaria que se genera como consecuencia de intervenciones estatales. La iniciativa establece una contribución especial obligatoria y no tributaria, aplicable a personas humanas o jurídicas, cuando sus propiedades aumenten de valor debido a obras públicas, decisiones normativas o autorizaciones administrativas. La diferencia más significativa entre el proyecto del Ejecutivo y el de los concejales es el porcentaje con el que se calculará el gravamen, que disminuyó al 15%. También queda explicitado que el régimen no se aplicará a los casos en los que las obras se hayan hecho por Contribución por Mejoras.
El análisis del proyecto de Plusvalía Urbana comenzó el pasado martes, con la presencia en el recinto del Secretario de Coordinación, Innovación y Evaluación de Gestión, Javier Masuero
Qué se considera plusvalía y cuándo se aplica
El proyecto define como “plusvalía urbana” al incremento en el valor de un inmueble o terreno atribuible a acciones del Estado. Esto incluye obras de infraestructura, cambios en la normativa urbanística o autorizaciones que permitan un mayor aprovechamiento edilicio o comercial.
Entre los hechos que generarían esta obligación de contribuir se enumeran:
- Cambios en los indicadores urbanísticos, como FOS, FOT, densidad o altura máxima.
- Incorporación de inmuebles al área urbana o suburbana.
- Autorización de desarrollos inmobiliarios especiales, como urbanizaciones cerradas o clubes de campo.
- Ejecución de obras públicas que valorizan los inmuebles, salvo cuando ya se haya aplicado la contribución por mejoras.
- Actuaciones administrativas que habiliten fraccionamientos o cambios de uso.
- Cualquier otra acción administrativa que incremente el valor o el aprovechamiento del inmueble.
La ordenanza aclara que no podrá exigirse esta contribución si ya se ha cobrado por el mismo hecho generador la contribución por mejoras contemplada en la Ordenanza 1061/2024.
Cómo se calcula y cuándo se paga
El monto a pagar se determinará como el 15% del incremento en el valor del inmueble. Este incremento se calculará a partir de una tasación que compare el valor del bien antes y después del hecho generador. La valuación podrá tener en cuenta, además, inversiones privadas que hayan influido directamente en el aumento del valor.
El procedimiento prevé que el perito tasador sea elegido por sorteo público entre los profesionales registrados en la Justicia ordinaria de la Provincia de Córdoba. El dictamen del tasador será vinculante, aunque cualquiera de las partes podrá solicitar una segunda tasación, también a cargo de un profesional sorteado. En ese caso, el valor definitivo se fijará como el promedio entre ambas estimaciones, y el gasto de la segunda tasación quedará a cargo de quien la solicite.
Una vez determinada la contribución, el contribuyente será notificado formalmente y dispondrá de 10 días hábiles para presentar observaciones. Si hubiera oposición, se abrirá una instancia de revisión.
El pago será exigible antes de que se otorguen permisos como la aprobación final de proyectos, autorizaciones de uso, fraccionamientos o expedición de planos. Se podrá abonar al contado, en cuotas, transfiriendo parte del inmueble u otro de igual valor dentro del ejido municipal, construyendo obras de infraestructura o mediante otras formas que no involucren dinero en efectivo, siempre que satisfagan el interés público. Una vez cumplido el pago, la Secretaría de Obras e Infraestructura deberá emitir un certificado que acredite el cumplimiento de la obligación.
Fondo especial y destino de lo recaudado
La ordenanza propone que todo lo recaudado a través del régimen de plusvalía se deposite en una cuenta especial denominada “Fondo de Infraestructura y Equidad Urbana”. Este fondo tendrá una afectación exclusiva a:
- Obras de infraestructura y equipamiento urbano.
- Planes de desarrollo urbano sustentable.
- Programas de recuperación ambiental.
De esta manera, los recursos generados por el incremento de valor que beneficie a privados a partir de decisiones públicas, serán reinvertidos en obras y programas que contribuyan al desarrollo urbano de Mendiolaza.
Diferencias con el proyecto original del Ejecutivo
A diferencia del primer proyecto impulsado por el Departamento Ejecutivo, que proponía una alícuota variable de entre el 30% y el 60% y dejaba el cálculo en manos del propio municipio, la nueva propuesta reduce la contribución al 15% fijo y establece un mecanismo de tasación a cargo de peritos sorteados del registro oficial de la Justicia provincial.
Además, incorpora un procedimiento de revisión más detallado y amplía las formas de pago posibles, incluyendo transferencia de inmuebles, obras de infraestructura, u otras formas de cumplimiento que “satisfagan el interés de la ciudad y que no involucren el pago de sumas en efectivo”.
También se agrega una exclusión expresa de aquellos que hayan realizado la obra mediante el mecanismo de contribución por mejoras.
Otra de las modificaciones, refiere al destino de lo recaudado, quedando fuera la adquisición de suelo para políticas habitacionales, como un destino posible de los fondos. Además, fija como destino planes de desarrollo urbano sustentable, en lugar de proyectos de mitigación del cambio climático, como rezaba el proyecto original.
Próximos pasos
Comenzó el análisis del proyecto en el Concejo – Nuevo proyecto de Plusvalía en Mendiolaza
Según explicó Alejandro Medrano, presidente del Concejo Deliberante, él mismo tomó la iniciativa de adelantar el debate antes del tratamiento formal. “Propuse al bloque empezar a formular observaciones, consultas – relató a Demendiolaza – Luego de hacer un pequeño bosquejo, se lo compartió al Ejecutivo, que sigue siendo el autor del proyecto”. Finalmente, el Ejecutivo dio el visto bueno al nuevo texto y pidió que se tratara ese en lugar del original.
Sobre la decisión de disminuir el porcentaje con el que se gravará la plusvalía, Medrano explicó que se basa en antecedentes jurídicos y comparaciones con otras ordenanzas provinciales: “Hay todo un criterio a nivel nacional sobre ciertos conceptos que podrían llegar a ser exagerados, confiscatorios… que es el 33%. Vimos ordenanzas de otras localidades… incluso se va a trabajar en agregarle el término ‘hasta el 15%’, es decir, que sea un tope”.
Consultado sobre si una sola ordenanza puede contemplar situaciones tan distintas —como un simple mejoramiento vial o el cambio de zona de rural a urbana con emprendimientos inmobiliarios—, el concejal consideró que sí, aunque con ajustes: “Creo que esa es una de las necesidades prioritarias de ajuste… trabajar para precisar con claridad el sujeto pasivo, es decir, quién es y en qué situaciones”.
También se planteó la posibilidad de que un mismo beneficiario genere múltiples hechos imponibles. “Creo que la ordenanza debería estipular una sola ocasión cuando se haga un cambio… y no en los sucesivos, ¿no es cierto?”, afirmó el edil. Aclaró además que en casos donde se solicite un cambio de uso con un proyecto asociado, el pago debería efectuarse una sola vez “si se manifiesta en la presentación del porqué”.
Finalmente, el concejal expresó sus reparos sobre incluir obras realizadas por otros niveles de gobierno, como la Provincia: “Me parece que eso necesita una vuelta más de trabajo… hablo de una concepción filosófica, más de lo que puede decir la norma”.
